Com avanço da imunização, fundos imobiliários voltam ao radar dos investidores

Para especialistas, ativos podem retomar capacidade de distribuição de renda com a volta dos escritórios
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Apesar de ser considerado um investimento promissor, os fundos imobiliários, assim como outros ativos, sofreram com a Covid-19. (Foto: EnvatoElements)

O retorno ao trabalho de forma presencial conforme a vacinação contra a Covid-19 avança tem animado o mercado de fundos imobiliários (FIIs), modalidade de investimento que conta com um gestora por trás e funciona como uma espécie de condomínio, no qual os investidores interessados em imóveis e ativos ligados ao setor fazem aportes para adquirir cotas. 

“Diante deste novo cenário, os imóveis têm tido valorização importante e o mercado imobiliário está bastante aquecido. No começo da pandemia, os fundos imobiliários que investem em galpões e logística continuaram entregando dividendos, e o preço dos papéis de lajes corporativas e shoppings tiveram uma redução marcante, representando uma oportunidade de entrada”, explica Ale Boiani, CEO, gestora e fundadora do grupo financeiro 360iGroup. 

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Segundo o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), o preço médio do metro quadrado de lajes corporativas está em R$ 18 mil em São Paulo, enquanto o valor dos papéis na bolsa tem preço descontado ao redor de R$ 12 mil o metro quadrado. 

Na prática, o cotista não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos – afinal, não é como se ele estivesse comprando um imóvel próprio. Por isso, também não há obrigação nenhuma, como a realização de melhorias ou controle da gestão.

O dinheiro aportado nesses fundos pelos investidores é usado na construção ou na aquisição de imóveis, que posteriormente são locados ou arrendados. Com isso, o investidor recebe o lucro obtido nessas operações, que pode vir da valorização da cota ou dos rendimentos mensais com o aluguel.

Carolina Avancini, especialista em crédito imobiliário da BlueMacaw, explica que as cotas dos fundos imobiliários são negociadas no mercado secundário na bolsa de valores (B3). “Esses recursos são alocados por um gestor profissional nos mais variados tipos de ativos imobiliários, como galpões logísticos, escritórios, shopping centers, certificados de recebíveis imobiliários (CRI) e cotas de outros fundos da mesma categoria, entre outros.” 

Ela diz ainda que, segundo a regulamentação, o gestor deve distribuir pelo menos 95% do lucro a cada semestre, mas a maioria dos FIIs distribui mensalmente quase a totalidade do montante disponível para esse fim. “Respeitadas algumas regras, as pessoas físicas são isentas de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Os fundos também apresentam menor burocracia na sua transação, basta uma conta em uma corretora para comprar e vender”, detalha.

Tipos de fundos imobiliários

Existem três principais tipos de fundos imobiliários. Um deles está relacionado aos imóveis físicos ou de tijolo, cuja principal fonte de renda são os aluguéis ou o ganho de capital. Essa aplicação financeira chama a atenção por permitir a alocação do dinheiro em galpões logísticos, shoppings, lajes corporativas e outros imóveis.

Os fundos imobiliários de recebíveis ou fundos de papel têm como foco títulos e papéis do mercado imobiliário, como certificados de recebíveis (CRI), letras de crédito imobiliário (LCI) e letras hipotecárias. Ao contrário dos fundos de tijolo, esta modalidade não aposta na aquisição de imóveis, nem no lucro por meio de aluguéis ou vendas de imóveis físicos. Trata-se de um grupo de pessoas interessadas em investir no setor sem, necessariamente, ter que comprar ou gerir os imóveis. Elas adquirem cotas – ou partes do fundo -, que são proporcionais ao seu investimento. E essas cotas podem se valorizar pela boa gestão do imóvel ou do setor investido. 

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E, por fim, existem os fundos de fundos (FoFs), que são FIIs que investem em outros FIIs em busca de remuneração por meio dos dividendos recebidos e do ganho de capital na compra e venda de cotas. 

De volta ao radar do mercado


Apesar de ser considerado um investimento promissor, os fundos imobiliários, assim como outros ativos, sofreram com a pandemia de Covid-19. O relatório “Fundos Imobiliários: Dividendos em Quarentena”, produzido pelo analista de FIIs da XP, Renan Manda, mostrou que com o fechamento do comércio considerado não essencial, hotéis e shoppings foram os que mais sofreram. Em março de 2020, esses dois segmentos tiveram as maiores correções nos preços, com perdas que chegaram a 27% e 24%, respectivamente. 

Agora, com as coisas voltando gradativamente ao normal, a tendência é de recuperação. “Esses segmentos passam a retomar a capacidade de distribuição de renda com a volta dos escritórios, permissão de circulação pelas cidades e avanço da vacinação, voltando assim a ficar no radar do mercado”, complementa Carolina, da BlueMacaw.

A especialista em crédito imobiliário diz, ainda, que a pandemia intensificou o e-commerce, que se transformou num dos principais drivers de crescimento do setor de logística nesse período, o que possibilitou a manutenção de inquilinos em áreas já locadas, assim como o aumento da demanda por novas áreas. “O mercado de logística no Brasil ainda é bastante incipiente. Para se ter uma ordem de grandeza, o setor logístico nacional inteiro é menor do que o da cidade de Chicago, nos Estados Unidos. Além disso, com o crescimento do comércio eletrônico, a demanda por galpões continuará em crescimento”, avalia.

Já Paula Zogbi, analista de investimentos da Rico, conta que o mercado de lajes corporativas está bastante movimentado nos últimos meses. Para exemplificar, ela cita o caso da gestora Vinci Partners, que adquiriu participação em quatro shoppings da Ancar Ivanhoe no valor de R$ 659,5 milhões. A companhia concluiu a compra de 100% de participação no North Shopping Maracanaú, localizado na cidade de Maracanaú, no Ceará; 21,49% do Pantanal Shopping, em Cuiabá, no Mato Grosso; 49% do Porto Velho Shopping, localizado em Porto Velho, Rondônia, e 40% do Shopping Boulevard, no Rio de Janeiro.

A especialista acrescenta ainda o caso da BlueMacaw e Catuaí Asset, que compraram seis lajes do Pátio Malzoni, edifício localizado na avenida Brigadeiro Faria Lima, em São Paulo, por cerca de R$ 365 milhões.

Até o momento, o IFIX – índice que mede o comportamento dos fundos imobiliários mais negociados na bolsa – consolidado dos primeiros nove meses do ano mostra desempenho negativo, com queda acumulada de 5,38%. Ainda assim, Ale Boiani considera que o ativo entrega dividendos mensais muito superiores do que comprar um imóvel e alugar. “Embora essa queda momentânea assuste um pouco alguns investidores, é o momento de comprar barato, enxergando uma janela de oportunidade. A média de rentabilidade mensal dos fundos imobiliários tem se mostrado ao redor de 0,7%. Vale lembrar, ainda, que estes dividendos não são tributados e que os fundos imobiliários precisam repassar 95% do lucro para os cotistas”, conclui.

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