Comprar uma casa ou apartamento para alugar é uma maneira antiga, mas muito procurada, por aqueles que desejam ter uma renda extra mensal. Segundo os especialistas, no entanto, essa pode não ser a melhor opção para investir em imóveis. Se o objetivo é obter ganhos por meio desses ativos, existe uma alternativa considerada mais vantajosa pelos experts do mercado financeiro: os fundos imobiliários, também conhecidos pela sigla “FIIs”.
Esse tipo de investimento é negociado na bolsa de valores e funciona como uma espécie de condomínio de imóveis, no qual os investidores compram parcelas – chamadas de cotas – e recebem os ganhos obtidos com a locação ou arrendamento dos espaços. Assim, ao adquirir uma cota de FIIs, o investidor financia a construção ou aquisição de um imóvel e torna-se sócio dele. Ao longo do tempo, recebe os dividendos – lucro líquido dos empreendimentos dividido entre os cotistas.
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Assim como na locação direta dos imóveis aos inquilinos, o pagamento dos dividendos varia conforme o estipulado no contrato assinado. Por isso, é importante verificar qual a periodicidade da distribuição de cada fundo imobiliário, já que ela pode acontecer a cada quinzena, mês, trimestre, semestre, ano etc.
O valor dos dividendos, por sua vez, pode variar conforme uma série de fatores, como a taxa de vacância, que diz respeito a quanto dos imóveis do fundo estão ocupados, e a localização, que pode influenciar o preço do aluguel de acordo com a região onde ele está instalado.
Outro maneira de ganhar dinheiro com os FIIs é por meio da venda das cotas por um valor maior do que o desembolsado na aquisição. Assim, se o investidor adquire os papéis por R$ 100, por exemplo, e, meses depois, os vende por R$ 160, terá um lucro de 60%.
O rendimento depende dos imóveis incluídos no fundo, que são escolhidos pelo gestor. O profissional define a carteira de investimentos e é responsável por decidir quais serão os inquilinos e pela intermediação dessas operações. Vale ressaltar que, apesar de haver um administrador, todos os fundos imobiliários possuem regulamento. Portanto, a pessoa que gere os investimentos não poderá agir contra as normas pré-estabelecidas.
Perfil e objetivos do investidor
Os FIIs são investimentos de renda variável – apesar de existirem alguns fundos compostos por ativos de renda fixa, como as LCIs. Por isso, esse tipo de ativo pode oferecer alguns riscos, como a desvalorização do preço das cotas e a redução do lucro obtido com os imóveis.
Apesar dos riscos, Amanda Notini, sócia e assessora de investimentos da One Investimentos, explica que há fundos imobiliários para diferentes perfis de investidores, mas que, no geral, esses ativos são indicados para quem deseja ter uma “renda mensal”, devido à distribuição dos dividendos.
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A especialista acrescenta, ainda, que os investidores devem avaliar se os seus perfis estão de acordo com o nível de risco do fundo imobiliário desejado, visto que cada carteira é composta por diferentes imóveis e, portanto, varia no quão arriscada pode ser.
Tipos de fundos
Normalmente, os fundos imobiliários são divididos em três tipos: de tijolos, papel e híbridos, que incluem ativos incluídos nas duas classificações. Veja, a seguir, a diferença entre eles:
Fundos de Tijolos
Os fundos de tijolos dizem respeito às carteiras compostas por imóveis físicos, que podem ser alugados e dividem-se em uma série de segmentos, como lajes, galpões, shoppings, corporações, hotéis e hospitais, entre outros.
Fundos de papel
Os fundos de papel, por sua vez, são compostos por uma carteira de ativos de renda fixa do setor imobiliário, da qual os investidores recebem juros. Em geral, os principais títulos incluídos nesse tipo de carteira são as LCIs (Letras de Crédito Imobiliário), os CRIs (Certificado de Recebimento de Imóveis) e as LH (Letras Hipotecárias). Conheça, a seguir, cada um deles:
LCIs: emitidos por bancos e outras instituições financeiras, as LCIs são títulos que podem ter rendimento pré ou pós-fixado e são usados para financiar empreendimentos do setor imobiliário. Após o tempo de vencimento dos produtos, o valor recebido corresponderá ao preço das LCIs e a taxa do indexador do ativo, como o CDI.
CRIs: são usadas para financiar a expansão de imóveis e podem ser emitidas por instituições financeiras ou pelos proprietários dos empreendimentos. Neste caso, o rendimento é gerado pela arrecadação do aluguel dos imóveis mais o valor da taxa do indexador atrelado ao título, como IPCA, por exemplo.
LHs: emitidas por instituições financeiras que realizam empréstimos no Sistema Financeira de Habitação (SFM), as Letras Hipotecárias podem ter rendimento pré ou pós-fixado e são atreladas a um indicador, como o IGP-M ou INPC, por exemplo.
Vale destacar que, independentemente do ativo, a composição dos fundos de papel ocorre a partir da aquisição desses títulos. Já o rendimento se dá por meio dos valores recebidos com cada um deles.
Além disso, ainda existem os fundos de fundos (FOFs), que, basicamente, incluem as cotas de outros fundos imobiliários em um só, escolhidos por um gestor, e dividem o valor dos rendimentos obtidos com a carteira.
Fundos híbridos
O último tipo são os fundos híbridos, que podem incluir todo tipo de ativo do setor imobiliário, sem haver necessidade de seguir uma classificação quanto ao tipo de imóvel ou título que os compõem.
Vantagens dos fundos imobiliários
Como já mencionado, uma das principais vantagens dos fundos imobiliários é a possibilidade de investir em imóveis sem ter que adquiri-los, e, portanto, sem precisar lidar com as responsabilidades advindas da compra desse tipo de bem. Se você adquirir um galpão, por exemplo, terá de administrar o espaço, além de arcar com os custos do IPTU e manutenção. Já com os FIIs, basta obter as cotas para receber os rendimentos desses espaços.
Além da praticidade, Amanda destaca que o investimento oferece menos burocracia e maior liquidez. “Com os FIIs, é possível investir em grandes empreendimentos com poucos recursos, por meio da compra das cotas. Além disso, se for necessário vender, a negociação dos papéis é mais fácil do que se desfazer dos imóveis propriamente ditos, já que esse processo é realizado pela bolsa de valores”, diz.
Como investir
Para investir em fundos imobiliários, além de ser essencial avaliar se o seu perfil corresponde a esse tipo de investimento, também é necessário ter uma conta aberta em uma corretora ou banco, e analisar quais fundos imobiliários estão mais alinhados aos seus objetivos.
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Segundo Amanda, alguns dos fatores a serem levados em conta são a média de pagamento de dividendos, a taxa de vacância, a relação entre o preço dos imóveis contidos no fundo e o valor da cota e a quantidade de espaços incluídos no FII. Ela explica que, quando há mais imóveis, menor é a chance de haver desvalorização das cotas, já que, normalmente, eles estão locados. Já quando existem poucas unidades, como duas ou três, por exemplo, o rendimento provavelmente será muito menor em caso de vacância,
A especialista ressalta, ainda, que é importante entender o segmento do fundo imobiliário de interesse, já que isso pode interferir na valorização das cotas e no lucro obtido com os ativos. “Na pandemia, por exemplo, houve um período muito bom para os fundos de logística. Isso ocorreu por causa da grande procura por galpões, em função do aumento expressivo do e-commerce causado pelo isolamento social”, lembra.
Depois de já ter realizado a avaliação desses aspectos nos fundos imobiliários pretendidos, o próximo passo é transferir a quantia que deseja investir para a conta da instituição financeira intermediadora. Por fim, basta entrar na plataforma da companhia, buscar o ticker – código que identifica os FIIs – do produto desejado e selecionar quantas cotas serão adquiridas.
Tarifas e impostos
Outro ponto importante a ser considerado antes de investir nos fundos imobiliários é a tarifa e o imposto desse tipo de investimento. Vale ressaltar que, nos FIIs, os dividendos não sofrem tributação. Sendo assim, os investidores devem pagar apenas pelo lucro obtido com a venda das cotas, que corresponde a 20% do montante.
Além disso, ainda existem as taxas cobradas pela bolsa de valores e pelas instituições financeiras que intermediam as operações:
Taxa de performance: cobrada pelo fundo quando um benchmark, fixado em algum índice, como o Bovespa, por exemplo, é alcançado. O valor varia conforme o regulamento da instituição administradora do fundo;
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Taxa de administração: também cobrada pela administradora do FII, corresponde à administração realizada pelo gestor e varia conforme o estabelecido no regulamento do fundo;
Taxa de entrada e saída: são cobradas pelas instituições financeiras administradoras e incidem sobre o montante aplicado, podendo variar conforme as normas do FII. Já a taxa de saída funciona como uma espécie de “penalidade” pela retirada do valor injetado na carteira e pode diminuir ou aumentar de acordo com o tempo em que o dinheiro foi mantido no produto financeiro;
Taxa de corretagem: cobrada pela intermediação entre o investidor e a bolsa de valores, varia conforme cada instituição financeira.
(Com Reuters)
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