Vale a pena comprar um imóvel em 2022?

Com a Selic a 9,25%, é preciso cuidado redobrado para transformar o sonho da casa própria em pesadelo
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Financiamentos imobiliários no Brasil devem perder força neste ano (Foto: Alexandre Carvalho/Governo de São Paulo)

Um dos maiores sonhos dos brasileiros – senão o maior – é a casa própria. No ano passado, um levantamento da Datastore, empresa especializada em pesquisas do setor imobiliário, revelou que 13 milhões de famílias almejam comprar um imóvel em até dois anos.

Em 2018, o Brasil tinha cerca de 33 milhões de pessoas sem moradia, de acordo com um relatório feito pelo Programa das Nações Unidas para Assentamentos Humanos. Mas, apesar do déficit habitacional ainda alto no país e do interesse de um grande número de famílias na compra de casas e apartamentos, será que 2022 é um bom ano para financiamentos imobiliários?

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A taxa Selic

Em dezembro do ano passado, o Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a taxa básica de juros, a Selic, de 7,75% para 9,25% ao ano. Mas o que isso significa para quem sonha em comprar a casa própria? 

Basicamente, quando a taxa de juros aumenta, o custo do crédito também sobe. Ou seja, como o financiamento imobiliário é uma operação bancária de crédito, o aumento da Selic pressiona as taxas de juros desses empréstimos para cima. Em outras palavras, eles ficam mais caros.

Larissa Gonçalves, economista da DataZAP+, empresa de inteligência imobiliária do ZAP+, explica que, com a trajetória da inflação, 2021, que havia começado com a Selic a 2%, terminou com a taxa a 9,25% e expectativas de mais elevações. “A taxa de financiamento imobiliário era de 7% em janeiro, caiu para 6,6% em maio e chegou ao fim do ano em 7,8%, números considerados baixos diante do histórico. Então, apesar da taxa de financiamento imobiliário responder à elevação da taxa de juros básica da economia, seus movimentos são mais contidos.”

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Apesar disso, a especialista esclarece que a Selic é a bússola desse tipo de empréstimo, por isso a expectativa é que, ao longo de 2022, sua trajetória seja positiva, tornando a concessão de crédito mais cara. “Para o setor imobiliário, isso corresponde a um desaquecimento da demanda, afinal um imóvel é um item extremamente valioso. Para boa parte da população, esse é o bem mais oneroso que elas irão comprar na vida, configurando-se uma conquista pessoal. Portanto, levando em conta a renda média do brasileiro, sem a utilização de serviços bancários, como o financiamento, é praticamente inviável realizar essa operação. Para resumir, no atual cenário, além do preço dos imóveis estarem mais elevados, o recurso capaz de ajudar na compra também está mais caro, tornando o imóvel um bem ainda mais custoso”, destaca a economista. 

Incertezas e taxas mais altas

Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construção do Instituto Brasileiro de Economia (FGV IBRE), avalia que o Brasil passa por um momento de muitas incertezas, e a decisão de comprar um imóvel nesse contexto de comprometimento de renda, principalmente por causa dos efeitos econômicos causados pela pandemia de Covid-19, é arriscada. Mas a pesquisadora pondera que é impossível generalizar, é preciso analisar caso a caso.

Ela detalha que, se uma pessoa tem urgência em comprar o imóvel e não pode adiar a decisão para o próximo ano, por exemplo, é importante que faça o negócio o quanto antes, porque a tendência é que a taxa de juros aumente ainda mais. A estimativa do mercado financeiro é que a Selic suba para 11,75% até o fim de 2022. 

“Desde o final do ano passado, o quadro se inverteu: as taxas começaram a subir e os preços dos imóveis também, ou seja, já não temos uma conjuntura tão favorável. Ao mesmo tempo, as incertezas ainda existem. Mesmo diante das circunstâncias, se uma pessoa consegue encontrar um imóvel com um valor que entende ser adequado e tem as condições financeiras necessárias e favoráveis, é de se analisar a oportunidade. Mas se não há pressa, a perspectiva é que a elevação da taxa de juros seja conjuntural em função do aumento da inflação e é possível que, a partir de 2023, haja uma reversão desse cenário”, esclarece a coordenadora do FGV IBRE.

Financiamentos imobiliários vão perder força

De agosto de 2020 a janeiro de 2021, a Selic estabilizou na casa dos 2%, uma baixa considerada histórica. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que os financiamentos imobiliários cresceram 65% no ano passado, atingindo R$ 205,4 bilhões, valor recorde registrado pela associação. De acordo com a Abecip, 866,3 mil unidades foram financiadas, mais que o dobro do registrado no ano anterior.

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A economista Larissa Gonçalves diz que uma série de fatores e mudanças comportamentais ajudaram a impulsionar os números. “A pandemia fez com que as pessoas repensassem seus lares, seja procurando por espaços maiores, seja buscando imóveis mais bem divididos. Aquela parcela que aderiu ao home-office também precisou montar um escritório em casa. Tivemos o declínio do setor de turismo e da presença em bares e restaurantes, além do IGP-M altíssimo, que tornou a renovação do contrato de aluguel insalubre. Por isso, uma fatia do mercado residencial migrou do aluguel para a residência própria.”

Mas Ana Maria Castelo também prevê que, diante de um cenário econômico mais desafiador neste ano, o ritmo da concessão de crédito às pessoas físicas deve diminuir. A Caixa Econômica Federal, a maior financiadora imobiliária do país, anunciou que estima um aumento de 10% nas concessões de empréstimos para compra de imóveis em 2022, uma desaceleração em relação ao ano passado.

Larissa destaca que é esperado um desaquecimento no mercado imobiliário na comparação com 2021, ano de números recordes, no qual a demanda vinha aproveitando as boas oportunidades oferecidas, sendo a baixa taxa de financiamento imobiliário um dos principais incentivos. “Na prática, a expectativa para 2022 é a manutenção da alta de preços, porém com uma queda na aceleração da demanda para compra e venda.”

Na última semana, a Abecip divulgou que as novas concessões de financiamentos imobiliários no Brasil devem perder força neste ano, em meio ao risco de o país afundar numa recessão. A estimativa do órgão é que as concessões cheguem a R$ 260 bilhões, alta de 2% frente a 2021.

“O cenário macroeconômico que se configurou ao longo de 2020 e 2021 foi excepcional para o setor, que também foi beneficiado pelas mudanças comportamentais que a necessidade de distanciamento social impôs. Para um futuro próximo, não temos perspectivas de voltar a índices com valores próximos a 2%, no caso da Selic, e abaixo de 4,5%, no do IPCA. Mas é importante entender que os ciclos do mercado imobiliário são longos, e isso faz com que, mesmo em um cenário não tão propício, ainda tenhamos ecos dos momentos bons ressoando nos preços por algum tempo”, lembra a economista da DataZAP+

Larissa continua: “Ainda é possível conseguir empréstimos imobiliários com taxas de financiamento comparativamente inferiores a outros anos. Ainda recentemente, em 2015, tivemos taxas acima de 10%. No momento, estamos com um valor próximo à média de 2019, em torno de 8%, um ano também considerado bom. Mas, à medida que o horizonte se estende, temos a possibilidade de variantes do coronavírus e um cenário fiscal incerto. Por isso, a sugestão para a parcela da população que, de fato, tem condições de adquirir um imóvel, é que o início de 2022 ainda se configura um bom momento para fechar negócio”.

Dicas para fazer um bom negócio

Se mesmo diante do cenário menos favorável para a compra de um imovel em 2022 o desejo for realizar o sonho de ter a casa própria, a economista da DataZAP+ diz que é trivial fazer uma boa pesquisa do local, como o bairro, a rua e as vantagens da localização antes de decidir.

Depois de definir o local ideal, uma informação que muitos deixam de lado, até por considerarem apenas como parte da burocracia, são os impostos que também fazem parte do montante necessário para a compra. “Procure saber informações da cidade, como se ela oferece alguma isenção como, por exemplo, do Imposto Sobre Transmissão de Bens, o ITBI, e se você se enquadra no perfil. Em São Paulo, existem políticas que conferem tal benefício. Tendo uma noção do local e dos possíveis benefícios, defina qual será o alcance do seu montante a ser gasto – mínimo e máximo.”

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O próximo passo é considerado por muitos a parte mais divertida. Pesquisar, comparar preços, definir arquitetura e benefícios do condomínio. “E, se não houver restrição de tempo, veja também novos empreendimentos, mesmo na planta, e lugares para reforma. O mercado imobiliário é amplo, com diversos produtos. Com paciência é possível encontrar excelentes oportunidades.”

No caso de financiamentos, os interessados também devem usar boa parte do tempo para simulações nos bancos. “Tente barganhar por condições melhores, pois dependendo da modalidade escolhida você será um cliente por 30 anos. E, para fechar o negócio, vá munido de informações, afinal você gastou muito tempo para pesquisar e sabe o quanto poderá gastar.”

Ana Maria Castelo alerta, ainda, que é importante verificar o valor do imóvel e se você pode se adequar ao programa habitacional Casa Verde e Amarela, do governo federal, para conseguir condições mais vantajosas. “No site da Caixa Econômica Federal dá para fazer uma simulação considerando a sua renda e o valor do  imóvel. Se você não se enquadrar, pesquise entre os bancos as menores taxas e tome cuidado com o chamado custo total efetivo, já que nesse valor, além dos juros, estão inclusas taxas do banco ou da instituição responsável, além do valor do seguro, para que a prestação não fique mais alta do que você pode pegar.”

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