Se você pretendia viajar nas férias, mas não encontrou uma casa disponível para alugar ou achou o valor cobrado muito alto, saiba que essas não foram dificuldades só suas. Muita gente acabou desistindo de passar os feriados do fim do ano ou alguns dias de janeiro longe de casa. Em situações assim, é normal considerarmos a hipótese de termos a nossa própria casa de veraneio.
Mas será que 2022 é o momento para isso? Seja na praia, na montanha ou até em Orlando, vale a pena investir o seu dinheiro nesse tipo de patrimônio ou a melhor escolha é realmente alugar um imóvel quando você tiver uma folga?
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Um ponto importante a ser avaliado é que, em fevereiro, o Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a taxa básica de juros, a Selic, de 9,25% para 10,75% ao ano. Mas o que isso significa para quem sonha em comprar uma casa de férias?
Ana Paula Netto, consultora financeira da Onze, fintech de saúde financeira, explica que com o aumento da Selic, o custo dos financiamentos imobiliários sobe, e em 2022 a perspectiva é que eles aumentem ainda mais. “Esse aumento faz parte de uma política restritiva, que visa controlar o quanto de dinheiro estará disponível para circulação na economia. Entre outras consequências, o financiamento imobiliário fica mais caro e os investimentos em ativos financeiros se tornam mais atrativos. Com o financiamento mais caro, a capacidade de comprar um imóvel diminui e, para muitas pessoas, fica inviável. E aqueles que não dependem do financiamento se sentem desestimulados a investir em imóveis frente às possibilidades de maiores ganhos em ativos financeiros.”
Para ela, neste momento, a recomendação é alugar, principalmente porque não é um imóvel habitual, com finalidade de moradia, mas sim um segundo imóvel, para lazer. “O custo de aquisição num cenário de alta da taxa de juros é alto. O aluguel tornará sua estadia em uma casa dos sonhos na praia viável, sem o pesadelo de uma dívida de financiamento com juros altíssimos. Caso o seu sonho seja, de fato, comprar uma casa de veraneio – e quando falamos de sonhos não existe certo ou errado -, recomendo adiá-lo até um momento mais favorável economicamente.”
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A consultora avalia que o segredo de um bom negócio é não agir por impulso. “Comprar um imóvel é uma dívida de longo prazo, principalmente para quem está financiando ou para quem está usando parte de um dinheiro guardado. Pode ser um baque muito grande, já que o dinheiro estava rendendo e isso vai deixar de acontecer. Mas essas coisas não devem ser compradas pensando como se fossem investimentos. Pense que é para o bem-estar e alguns custos estão envolvidos nisso.”
Financiar ou investir?
Luciana Ikedo, assessora de investimentos e sócia no escritório RV4 Investimentos, explica que para escolher entre alugar e comprar o imóvel é preciso, primeiramente, levar em conta a parte financeira. “Estamos vivendo um momento em que a renda fixa está próxima de render 1% ao mês. Porém, quando a gente avalia qual a faixa de preço de aluguel dos imóveis, geralmente, o rendimento é, em média, de 0,3% ou 0,4%. Então, se consigo ter um rendimento de 1% numa renda fixa conservadora, por que é que eu vou investir em algo que me renderia menos?”, questiona.
A especialista alerta, ainda, que é preciso levar em consideração que, a partir do momento que se compra um imóvel, ele se torna um passivo que, provavelmente, precisará de manutenção. “Recomendo avaliar também qual é a localização desse imóvel e quais investimentos adicionais precisarão ser feitos, como, por exemplo, reformas, equipamentos de segurança e até compra de móveis. Tudo precisa estar na ponta do lápis. As pessoas compram achando que vão permanecer ou gostar daquele local por um bom tempo, mas acabam esbarrando em fatores externos, como o crescimento dos filhos, que passam a ter suas próprias vidas e anseios, outros compromissos e uma eventual mudança de endereço.”
Gabriela Moroso, analista comercial da incorporadora BFabbriani, discorda e diz que, se um ano atrás era o melhor momento para comprar um imóvel de veraneio, hoje é o segundo melhor momento. “Se levarmos em conta o aumento da taxa de juros, significa que comprar um imóvel em 2023 estará mais caro. Consequentemente, se você comprar hoje, no próximo ano o imóvel terá valorizado. A tendência de valorização de imóveis no litoral, por exemplo, seguirá numa crescente, mesmo com o aumento na taxa de juros. O cenário ainda é favorável para o investimento em imóveis quando se fala em lugares estratégicos e de mercado aquecido.”
Ela exemplifica citando Itapema, no litoral norte de Santa Catarina, onde o mercado de imóveis valorizou 23,57%, em 2019, e mais de 15% em 2020, um ganho de quase 40% em 24 meses. “Qual aplicação sem alto risco tem um resultado desses hoje, ainda com a segurança de um imóvel?”, questiona.
A analista pontua, ainda, que atualmente existem empresas que disponibilizam condições de pagamento muito facilitadas e atraentes para o investimento imobiliário. “Tudo feito com segurança jurídica para que, além de realizar seu sonho, você consiga ter uma negociação lucrativa e um imóvel na praia para chamar de seu.”
Planejamento financeiro é essencial
Bruna Allemann, educadora financeira da Acordo Certo, empresa de serviços financeiros para o consumidor, diz que antes de pensar em comprar uma casa de veraneio, avaliar se o seu planejamento financeiro está bem encaixado é o primeiro caminho. Para ela, de nada adianta olhar a taxa de juros se a entrada da casa de férias raspar toda a sua reserva ou o pouco dinheiro que você tiver guardado. “O maior erro das pessoas é usar a reserva de emergência para adquirir um imóvel, seja qual for a sua finalidade.”
Se você já tem o valor para a entrada, a especialista recomenda que a pesquisa seja sobre a taxa de juros. “Logicamente, com uma Selic muito mais baixa, o empréstimo vai ficar mais barato. Posso dizer por experiência própria, já que fechei o meu financiamento imobiliário quando a Selic estava perto de 3% e consegui uma taxa de 5,99%. Se eu tivesse feito hoje, estaria pagando o dobro da taxa que pago atualmente.”
ENTENDA: Vale a pena comprar um imóvel em 2022?
A especialista orienta, ainda, a refletir se a compra é um bom negócio, já que está na moda ter uma casa de veraneio, principalmente depois da pandemia de Covid-19. “A necessidade das pessoas de estarem fora de seus apartamentos nas grandes cidades se tornou um aspecto de qualidade de vida. Mas é preciso entender se essa qualidade de vida pode custar muito caro ou está precificada muito acima do que é viável. Porque é muito possível perder dinheiro, não só com a taxa de financiamento, como também comprando um imóvel muito mais caro do que ela realmente está valendo.”
Bruna justifica que não existe uma matemática perfeita na hora de escolher entre alugar e comprar, e sim a que cabe no bolso de cada um. “Analise bem se o imóvel está supervalorizado e se a parcela não vai pesar no seu orçamento. Às vezes, um aluguel compensa mais.”
O que analisar antes da compra
Ana Paula Netto explica que há uma tendência de desaquecimento do mercado imobiliário este ano, já que com o crédito mais caro a demanda deve diminuir. “Com essa queda, os preços também caem, ou seja, neste momento, é possível encontrar proprietários vendendo seus imóveis com bons descontos devido ao excesso de oferta em relação à demanda. É preciso prestar atenção, pois o melhor momento para investir em imóveis, considerando as taxas de juros, é em um cenário de queda. Faça as contas e verifique se o financiamento mais caro ou o custo de oportunidade de tirar o seu dinheiro de algum investimento vale esses descontos.”
Além de um possível abatimento no valor do imóvel, a especialista orienta verificar a real necessidade ou desejo de comprar o imóvel, para não correr o risco de ter uma casa vazia gerando despesas. “É necessário fazer uma boa pesquisa sobre os valores de imóveis similares na região para fazer um comparativo. Caso a intenção seja, em algum momento, alugar o imóvel para terceiros, também recomendo verificar a taxa de vacância [taxa de imóveis vazios, não alugados] média durante o ano, uma vez que a demanda por imóveis de veraneio é muito sazonal.”
Em relação aos custos, ela destaca que também é importante verificar o estado do imóvei e o quanto será necessário, eventualmente, gastar com reformas, manutenção e valores de taxas, como condomínio e impostos. “Também é preciso se certificar de que a documentação está em ordem, bem como a inexistência de dívidas e ações judiciais que recaiam sobre o imóvel ou sobre o antigo proprietário, que, no limite, podem fazer com que você perca o bem.”
Para Bruna Allemann, as principais perguntas que precisam ser feitas são: “Quanto você vai pagar ao banco?”, “Quanto aquela casa lhe custaria se fosse alugada?” e “Proporcionalmente, quantos anos você vai precisar para pagar o imóvel?”.
Segundo ela, toda pesquisa bem feita vai ajudar a não chegar a uma decisão desfavorável. “Lembrando que o pagamento de juros ao banco deve ser considerado um custo. Se a casa vale, por exemplo, R$ 700 mil à vista, com o pagamento do empréstimo ela pode sair por R$ 1,3 milhão. E com base nesse número que a conta precisa ser feita.”
A educadora avalia também que muitas pessoas compram casa na praia ou no campo e, só depois, se dão conta do congestionamento que precisarão enfrentar em feriados ou finais de semana para chegar até lá – algo que acaba se transformando em frustração. “Tudo deve ser levado em consideração. Não é só o aspecto financeiro. Estamos falando, também, sobre buscar qualidade de vida e isso é essencial. É impossível estimar esse valor do ponto de vista monetário, já que são questões pessoais. Porém, desconfortos e prejuízos precisam ser previstos, inclusive no caso de se chegar à conclusão de que não se adaptou e quer vender o imóvel.”
Luciana concorda e lembra que, seja em Orlando, na praia ou no campo, existe um ditado que diz que, às vezes, a compra de um imóvel do tipo traz duas grandes alegrias: na hora da compra e na hora da venda. “Então, para que isso não seja uma verdade, quem estiver pensando no assunto deve avaliar realmente qual será o uso que a família fará do bem, se estão todos de acordo e comprometidos com aquilo e se é algo que atenderá bem a todos no longo prazo.”
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Já Gabriela, da BFabbriani, acredita que há muitas vantagens em investir em um imóvel de férias. Ela cita que, além do proprietário evitar qualquer estresse que envolve planejar as férias de forma antecipada, ele poderá usufruir do imóvel quando quiser, tendo mais privacidade e um espaço totalmente decorado conforme o seu gosto e escolha. “Além da valorização imobiliária, ele ainda poderá contar com o lucro da locação do imóvel nos períodos em que não utilizá-lo.”
A analista continua: “Acredito que pensar em locais que tenham uma variedade de opções e fácil deslocamento pode ser um fator que retarde esse sentimento de dúvida na hora de fazer o negócio. Ter a possibilidade de se deslocar para curtir praias diferentes pertinho de casa pode ser um ponto interessante.”
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